Immobilier: Dispositif JEANBRUN

Un nouveau statut du bailleur privé dans le budget 2026

La loi de finances pour 2026 introduit un nouveau cadre fiscal destiné aux particuliers qui achètent un logement pour le louer. Baptisé « Relance logement » et couramment appelé dispositif Jeanbrun, il vise à soutenir l’investissement locatif dans un contexte de pénurie persistante de biens à louer, après la fin du Pinel. Le texte est présenté comme un nouveau statut du bailleur privé, conçu pour redonner de la visibilité à des propriétaires décrits comme découragés par une fiscalité jugée dissuasive et un empilement de contraintes.

Sur le plan institutionnel, le dispositif figure dans le projet de budget 2026 en cours d’examen, avec un engagement de responsabilité du gouvernement via l’article 49.3. Dans l’attente de l’adoption définitive, une loi spéciale est mentionnée pour assurer la continuité des finances publiques au début de l’année 2026.

Des logements éligibles sans zonage, mais uniquement en collectif

Relance logement cible des logements situés dans des immeubles collectifs. Le dispositif s’applique partout en France sans zonage, ce qui marque une rupture avec des logiques antérieures reposant sur des zones. Cette absence de zonage ne signifie pas liberté totale, car la contrepartie centrale demeure le respect de plafonds de loyers.

Le champ des biens éligibles couvre le neuf et l’ancien, avec une condition structurante pour l’ancien : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix du bien. Le texte insiste sur l’ampleur du projet de rénovation, l’objectif n’étant pas de financer de simples rafraîchissements. Les maisons individuelles sont exclues dans la présentation du dispositif.

Un avantage fiscal fondé sur l’amortissement et la déduction des charges

Le cœur du dispositif repose sur une logique d’amortissement fiscal appliqué à l’investissement locatif en location nue, avec l’ambition de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition des loyers dans certains cas. Le mécanisme annoncé combine deux leviers, un amortissement pouvant atteindre 12 000 euros par an, la déduction intégrale des charges liées à la location, incluant notamment travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière.

Le dispositif prévoit aussi un traitement du déficit, avec jusqu’à 10 700 euros imputables sur d’autres revenus du foyer, comme les salaires ou les pensions, au-delà de la seule imputation sur les revenus fonciers. L’exemple chiffré mis en avant décrit l’achat d’un appartement à 180 000 euros, avec 30 000 euros d’apport et 150 000 euros empruntés, aboutissant après dix ans de détention à zéro impôt sur les loyers perçus et à 16 000 euros déductibles au titre de l’impôt sur le revenu.

Une autre présentation précise que l’amortissement ne s’applique que sur 80 % de la valeur du bien. Elle met en avant une différence déclarative, lorsque l’amortissement génère un déficit, celui-ci est déduit du revenu global et uniquement des loyers perçus, ce qui peut abaisser significativement l’imposition.

Des loyers plafonnés en trois catégories et une logique de rendement fiscal

Le dispositif structure les plafonds de loyers en trois catégories, intermédiaire, sociale, très sociale, avec une logique de fiscalité plus avantageuse à mesure que le loyer est décoté. Les repères donnés évoquent un loyer intermédiaire inférieur de 15 % au marché, un loyer social inférieur de 30 %, un loyer très social inférieur de 45 %. Dans cette logique, l’amortissement proposé peut être plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 euros selon le niveau du loyer.

Une précision technique mentionne un taux d’amortissement plus élevé lorsque le loyer est bas, avec un maximum évoqué à 5,5 % pour un logement neuf loué à un tarif très social. L’architecture du dispositif vise ainsi à orienter l’offre vers des loyers encadrés, tout en proposant un levier fiscal susceptible de compenser la décote locative.

Des contreparties strictes, une location longue et des exclusions explicites

Le statut du bailleur privé repose sur des conditions strictes. La durée de location exigée est de neuf ans, le logement doit être loué nu, le locataire doit en faire sa résidence principale, les plafonds de loyers doivent être respectés, la location à un proche est interdite. Le non-respect des conditions entraîne la perte de l’avantage fiscal.

Cette architecture est présentée comme la contrepartie d’un allègement fiscal destiné à enrayer le retrait de biens du marché locatif, tout en encadrant la nature sociale et la stabilité du parc remis en location.

Un successeur du Pinel dans un marché des investisseurs en recul

Le dispositif Jeanbrun est explicitement présenté comme le relais du Pinel, dont la disparition est associée à une chute des ventes aux investisseurs. Un chiffre avancé indique qu’en 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs, contre une moyenne de 60 000 par an les années passées. Le contexte mentionne aussi la montée de contraintes énergétiques et des prix élevés.

Dans une autre lecture du marché, la part des investisseurs dans le neuf se serait effondrée de 63 % entre 2021 et 2024, et les mises en chantier de logements individuels sont décrites à des niveaux historiquement bas, avec 104 200 en 2024, 131 300 en 2023, 175 700 en 2022. L’objectif gouvernemental évoqué vise deux millions de logements neufs ou réhabilités d’ici 2030, et une montée en charge du dispositif avec 50 000 logements dans le neuf dès 2026, puis à terme un rythme de 400 000 constructions annuelles.

Le dispositif s’étend aux logements anciens sous conditions de travaux, avec l’idée que des rénovations peuvent être financées, notamment via MaPrimeRénov’, dans certains cas. Parallèlement, un volet de financement public est mentionné pour le logement social, avec 500 millions d’euros débloqués en urgence pour accompagner environ 700 bailleurs.

Une acceptabilité contestée chez les propriétaires bailleurs

Malgré l’affichage d’un avantage fiscal potentiellement puissant pour les ménages fortement imposés, l’adhésion des propriétaires bailleurs apparaît incertaine. Une enquête menée auprès de 1 450 bailleurs indique que 83 % des répondants ne se disent pas incités à investir avec ce nouvel outil. Les freins cités hiérarchisent la rentabilité jugée insuffisante comme premier obstacle pour 52 % des répondants, devant la crainte des impayés à 30 %, la complexité administrative à 18 %. Les intentions d’achat ressortent faibles, avec 11 % dans le neuf, 6 % dans l’ancien.

La lecture associée souligne qu’un dispositif centré sur le neuf ne suffirait pas à résoudre la crise locative, sans amélioration de la rentabilité du parc ancien. Le débat se cristallise donc sur l’équilibre économique réel, entre loyers plafonnés, prix d’achat, niveau de travaux et poids des charges, au-delà de l’avantage fiscal.

Un coût public surveillé et un débat ancien sur les niches immobilières

Le dispositif s’inscrit dans une longue série d’incitations fiscales au logement, de Méhaignerie à Pinel. Le débat sur l’efficacité et le coût pour les finances publiques est récurrent, avec une critique relayée et une recommandation citée de la Cour des comptes : « réorienter la fiscalité du logement vers davantage de neutralité, notamment en transformant certaines niches fiscales en dépenses budgétaires ».

Le coût de l’ancien dispositif Pinel est chiffré à 7,3 milliards d’euros sur dix ans, de 2014 à 2024. Pour Jeanbrun, une estimation avancée évoque 2 à 3 milliards d’euros par an. La discussion inclut l’argument de recettes additionnelles, notamment via la TVA sur le neuf, mis en avant par des représentants du secteur. Le dispositif reçoit aussi des appréciations favorables chez certains acteurs, avec cette formule reprise : « Il apporte des réponses concrètes et équilibrées, à la hauteur des enjeux économiques, sociaux et environnementaux posés par la crise du logement ».

Sources : MySweetimmo, Capital, Boursorama

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